8940 インテリックス(東1) 718円 +6円

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新築マンション事業を開始していると言いましたが、正確には新築マンション事業を再開していると言い方が正しい表現でした。同社は、過去2012年5月期に新築マンション事業として「リシャール奥沢」を開発販売しました。この時の新築マンション販売を含むその他不動産事業の営業益は5.1億円でした(しかし、この期は震災後で中古マンション事業が71%減の大幅減益で新築マンションで5億円の営業益を生んでも全体では大幅減益で終了)。次の2013年5月期には新築マンション事業の第2弾「リシャール田園調布」が短期に完売して好評だったものの、まだ震災の影響が残り中古マンション事業とともにその他の管理事業等が低調で、その他の不動産事業の営業益は3.2億円。更に14年5月期には「リシャール碑文谷」が好調に完売して、その他の事業も回復して営業益はいきなり6.8億円に拡大しました。そして注目は次の次の年の2016年5月期のその他の事業です。この期には新築マンション事業として「リシャール横浜元町」を発売。また新規事業のアセットシェアリング事業を開始して「アセットシェアリング原宿」を発売しました。そしてこの期のその他不動産事業の営業益は大きく拡大して9.6億円となりました。更にこの年はリノベーション事業も回復して全体で営業益17.5億円、経常14.7億円、純益9.7億円の最高益更新に成功しました。この過去の新築マンションの販売を行った2013年5月期、2014年5月期、2016年5月期のその他不動産事業の推移や状況を見ると、新築マンション販売では安定的に5億円前後の営業益を確保することが可能ということなります。これを土台にして今期予想を勘定し直してみると、今期はこのリシャール川崎に加え、アセットシェアリング事業の「アセットシェアリング京町家再生Ⅰ」(すでに完売)、「アセットシェアリング北千住」、更には博多のモンタン博多のアセットシェアリング化が売上計上となるはずです。ならばこの3案件にマンション事業を加えると、売上規模は会社予想の78億円はほぼ達成できるはずです。ならばです。上記のコメントの通り、新築マンション販売で5億円前後の営業益の計上が可能、アセットシェアリング事業は16年5月期を見ればわかるようにアセットシェアリング商品1案件で4億円前後の営業益となります。今期は16年5月期以上の売上(16年5月期はは60億円でした。すると今期は78億円の予定ですから、16年5月期の営業益9.6億円その他不動産事業における過去最高益を更新するはほぼ確実のはずです。16年5月期のセグメント利益率(営業利益率)は15.8%。今回の売上78億円予想からはじき出すと15.8%だと営業益は12.3億円となります。コスト増になるようなら事業でもないので、今期は16年5月期の利益率とほぼ同水準を維持するものと想定した上で、その他の不動産事業が今期生み出す営業益は12.5億円前後にはなれると考えます(ちなみに利益率上昇して12.3億円を大きく超える可能性もありますからその点も忘れずに)。また主力の中古マンション事業を例年並みの営業益12.5億円前後から13億円と仮定すると、営業益合計は25~26億円程度。そこから全社費用の5億円を差し引くと、今期着地する営業益は20~21億円。つまり、会社予想の17億円から上方修正する可能性が大であると同時に、16年5月期の営業益17.5億円、経常14.7億円、純益9.7億円の最高益をも更新する可能性が非常に高いと予想します。この上方修正予想を有力と判断して少し修正します。目標株価Ⅰ【短期目標①1100~1150円(週足陽転と雲上限・一株純資産1133円・レシオ12倍)②1250~1270円(レシオ13倍)③1350~1400円(レシオ14倍・1月年初1346円)】~ 目標株価Ⅱ【中長期目標①1400~1430円(今期EPS110円想定しレシオ13倍・14年高値1408円)】は微修正し、目標株価Ⅰ【短期目標①980~1000円(50週線回復・レシオ10倍)②1080~1120円(レシオ11倍強)③1200~1250円(レシオ12倍強)】~ 目標株価Ⅱ【中長期目標①1250円(今期純益10億円EPS112円予想しレシオ11倍)②1350円(今期純益10億円EPS112円予想しレシオ12倍)③1450~1500円(今期純益10億円EPS112円予想しレシオ13倍)】とし、来期以降の業績拡大を第2四半期資料等で確認できれば最大目標を引き上げて強気に再設定する方針とします。ちなみにこの新築マンションですが、同社は過去発売開始してから3か月ちょいでだいたい完売しています。11月に発売開始したので1月か2月には完売のニュースを目にすることになると思います(その前に第2四半期の決算説明会や資料で販売進捗が明らかになると思います)。まだ陽線らしい陽線も立ち上がっていません。昨日のコメント通り、12/6大商い十字足745円以上で引け始めてからゆっくりと本格買い再開する予定で。12/12(特異なビジネスモデルに順調に進化中・ニッチな市場で競争力高い成長企業として大きな株価評価付与の可能性)12/6(京阪電鉄不動産と京町家再生事業共同展開/年間10棟開発する予定)11/1(新築分譲コンパクトマンションシリーズ販売開始・新築コンパクトマンション開発に本格参入開始・高クオリティコンパクトマンション・下期以降業績拡大の可能性)10/17(リノベーション・ホテル&レジデンス「モンタン博多」アセットシェアリング商品販売開始)10/5(減益スタート第1四半期・内容はまずまず・概況/経営成績に関する説明とセグメント状況と感想/今期予想達成は減益でも確実視・目標据置)9/28(無難な第1四半期を予想)9/12(在庫整理は好都合だったかも)8/29(アナリスト向け説明会質疑応答/地方のリノヴェックスマンションの利益率&アセットシェアリングが前期完売しなかった理由&地方の仕入件数が低下した理由について)8/20(フィスコ社調査レポート紹介/不採算の長期滞留物件の処理一巡し利益率上昇の可能性&仕入状況&売上総利益率13.1%から14.1%に上昇予定)8/8(全国年間買取再版販売戸数ランキングで同社は3位にランクアップ)8/7(不動産仕入コスト上昇で採算性重視のビジネスモデルに)7/17(日本もこれから中古住宅市場がメイン市場に)7/16(資料内容/コスト管理能力の向上が最大の課題/成長戦略は文句なし)7/12(減益着地の前期・回復予想の今期予想・概況・セグメント状況・今期再び営業益20億円乗せに挑戦を予想・目標修正)6/16(スターマイカ業績観測記事・首都圏中古マンション需要堅調)6/9(アセットシェアリング京町家第2期募集開始・アセットシェアリング北千住駅前第3期募集開始・アセットシェアリング順調)検索チェック。SP。