8940 インテリックス（東１） 942円 ＋38円
少しがっかりです。前期は結局下方修正で着地となってしまいました。売上5％増435億円、営業益11％減15.6億円、経常6％減12.5億円、純益9％減8億円、一株純益90円で着地。会社予想の営業益19億円、経常14億円、純益9.8億円、一株純益110円から未達で着地となってしまいました。想定外だったのは中古マンション事業ではなく、これから業容拡大すると考えているその他不動産事業の方。アセットシェアリング事業の拡大とともにリノベーション工事事業の受注拡大のために、人件費コストの増加などを想定以上に膨れてしまい、大幅な増収なのに減益になってしまいました。同社は根っからのコストコントロールが下手な会社で、急激なアセットシェアリング事業の拡大や内装工事受注急増のために、コストコントロールを抑制出来なかったことになります。その点で行くと?ながら、それだけ新規もナンピンも本格事業が拡大をしているという風に考えると?ながらも中身評価で△と言ったところかもしれません。セグメント状況は・・・・①中古マンション→リノベーションマンションは9件増の1450件、売上0％減の343億円。賃料は1億円売上。売上0％減345億円、営業益1％増12.5億円。大いに評価はできないもののまずまず。②その他不動産→アセットシェアリング事業は絶好調で21億円の売上、中古戸建9億円の売上、1棟建売上39億円で、物件販売は前期比37％増の大幅増の69億円。賃貸収入は1％増の6億円。リノベーション工事売上は29％増の13億円。売上は33％増の89億円なのに、急激な売上増のためにコストも急激な増加を余儀なくされて営業益は18％減の8.2億円。注目の今期予想は、前期に懲りて厳格な算定を開示してきつめの予想を発表。売上2％増の446億円、営業益9％増17億円、経常4％増の13.1億円、純益9％増8.7億円、一株純益98円と発表しました。配当は前期同様に34円と発表。一株純資産は1133円。この数字と内容から考えると、16年5月期の営業益17.5億円、経常14.7億円、純益9.7億円、一株純益110円の更新の予想では無かったものの、一旦は一株純資産の1100～1200円レンジにリターンできると予想します。そして、第１四半期か第2四半期では上方修正期待が浮上して、最終的に大幅増益に上方修正することができると考えます。そう考える根拠は、今日発表した短信の中での今期予想の算定基準から。売上は前期と同じ1450件くらいのリノベーションマンションの販売で売上342億円前期並みを計画。競争激化で利益が出にくくなっているから無理して事業拡大をしない方針です。コストコントロールが下手な同社としては賢明な選択です。そのかわりに、高いリノベーション工事技術を活かして内装工事事業の拡大を予定し13％増の12億円の売上を予定。すでに大手不動産会社から内装工事の受注依頼が増加していると記述されています。更にメインのアセットシェアリング事業は今期は更に絶好調で前期比64％増の35億円の売上の予定。売上は堅めに見積もっても会社想定を下回る心配は皆無と断じれるほどの堅めの数字。つまり今期の最低目標といえるでしょう。次に営業益はコストコントロールが下手だから無理に収益向上を図らずに前期並みの粗利益率12.4％（1.2Ｐ向上程度）を想定し、総利益を10.5％増の62.7億円と勘定。そこから仲介手数料や宣伝費、人員増強などで販売管理費11％増の47.7億円を見込み、営業益は9％増の17億円とはじき出しています。総利益も販売管理費も相当きつめに算定して営業益をはじき出したことは明白。つまりこの17億円も今期最低の数字ということになります。そこでざっとどれくらいの営業益なるのか前期のセグメント別営業利益率を持ちいて勘定し直してみると、①中古マンション再生流通事業の営業利益率は3.6％、②その他不動産事業の営業利益率は9.2％でした。これを今期に当てはめると、①中古マンション再生流通事業の営業益は売上342億円の予定ですから営業益は12.3億円。②その他不動産事業は売上78億円ですから7.2億円の営業益となります。合わせて19.5億円。今期は待望の営業益20億円乗せを達成する可能性があると考えます。また、１棟売りやアセットシェアリング事業の利益率は今期はコスト管理に気を付けて営業利益率を10％前後に高めることができると思います。ゆえに、やはりその点からも営業益は20億円に乗せることが、今期こそできるのではと予想します。明日はまず市場の反応を見てから打診買い。25日線963円及び7月高値965円を抜いてくれるようなら、一株純資産1100円前後にまずは水準訂正と考え、新規もナンピンも一旦本格買い及び強気買いとします。6/16（スターマイカ業績観測記事・首都圏中古マンション需要堅調）6/9（アセットシェアリング京町家第2期募集開始・アセットシェアリング北千住駅前第3期募集開始・アセットシェアリング順調）5/22（クラウドファンディングで京町家再生の記事・アセットシェアリング事業の急成長の予感）4/16（俵屋旅館に代表される京町家の魅力と価値）4/11（来月にはアセットシェアリング京町家完売し第2弾の販売予告も・来期増収増益を確実視）4/9（第4にアセットシェアリング北千住駅＆京町家と1棟建ビルの売上計上で通期は会社想定か上方修正のいずれかの可能性）4/6（減益でも満点の第3四半期・上方修正期待を確認・概況/セグメント状況/通期営業益23～20億円を予想・アセットシェアリング事業絶好調でビジネスモデル転換の可能性・目標修正）4/4（アセットシェアリング京町家再生Ⅰ募集開始・今期上方修正要因）3/29（好決算発表したスターマイカと比較・成長の伸びしろは同社の方が上）3/28（アセットシェアリング順調/北千住は第1完売し第2期販売/＆アセットシェアリング京町家プロジェクト始動・目標修正）3/13（また不動産株に強気カバレッジ・オープンＨ目標株価レシオ15倍の8200円）3/6（カバレッジ評価なら2000円付与でも当然・フィスコレポート第三弾/リースバック事業の今後の展開とその強み＆アセットシェアリング事業の強み）検索チェック。目標株価Ⅰ【短期目標①1200～1250円（最後の抵抗線抜け・レシオ11倍強）②1350～1400円（14年高値1408円・レシオ12倍強）③1500円（レシオ13倍）】～ 目標株価Ⅱ【中長期目標①1500円（今期EPS125円予想しレシオ12倍）②1600～1650円（今期EPS125円予想しレシオ13倍）】はコストコントロールが下手で利益拡大開始が後ずれしているので一旦弱めに修正し、目標株価Ⅰ【短期目標①1100～1150円（週足陽転と雲上限・一株純資産1133円・レシオ12倍）②1250～1270円（レシオ13倍）③1350～1400円（レシオ14倍・1月年初1346円）】～ 目標株価Ⅱ【中長期目標①1400～1430円（今期EPS110円想定しレシオ13倍・14年高値1408円）】とします。四半期確認して強気に再設定して行く予定とします。ＳＰ。