8923 トーセイ（東１） 1348円 ＋39円
第1四半期は好スタートに成功しました。売上24％増183億円、営業益13％増43.4億円、税引前利益13％増41.5億円、純益13％増28.4億円、一株純益58円で着地。文句なしです。第2四半期予想の開示はないものの、11月通期予想の売上17％増678億円、営業益11％増109億円、税引前利益10％増100億円、純益8％増66.9億円、一株純益138円の予想に対して、すでに大幅な上方修正期待の浮上に成功してほぼサプライズ決算と言って過言ではないでしょう。このサプライズ決算を受けて明日以降このまま1月高値1451円を更新すると判断して、明日はこのまま強気買いとします。セグメント状況は・・・・・①不動産流動化事業→西台トーセイや吉祥寺イトウビルなどの13棟のバリューアップ物件の販売に成功し、リノベーションマンションも4戸販売。仕入は収益オフィスやマンションを17棟、土地3件を取得。売上31％増144億円、セグメント益11％増37.9億円。②不動産開発事業→戸建て住宅を17戸販売。仕入は分譲マンション開発用地を1件と20戸分の戸建て開発用地を取得。売上20％減7億円、セグメント赤字1.4億円。利益は前期並み。③不動産賃貸事業→売上5％減13億円でセグメント益4％減6.3億円。物件販売が堅調のために減収減益ですから気にすることなし。④ファンド・コンサル事業→アセットマネジメントの受託資産残高は大型案件の獲得に成功して722億円増の6212億円に急拡大。売上43％増6億円、セグメント益2.3倍の3.7億円。⑤管理事業→売上9億円でセグメント益1億円。資産が増加するから増収増益基調。⑥感想→セグメント内容は上々です。ただ、前期までの状況と比較して大きなサプライズは見当たりませんでした。なのに第1四半期がなぜサプライズになったかと、総利益が7億円増加したのに販売費等がほぼ前期並みで変わらなかったためです。つまり採算性が上昇しているということです。ならばです。第1四半期の営業利益率は23％です。通期で23％を維持するのは無理かもしれませんが営業利益率で15～20％を確保できると仮定すると、通期の営業利益は101～135億円となります。この中間を取ると営業益は118～120億円で最低でも着地できると考えます。1/20（目標修正）1/15（目標修正）1/11（11月通期・３期連続最高益更新予定・概況・セグメント状況・目標再設定）10/6（まずまずの第3四半期・概況・セグメント状況・通期予想・少し慎重に買い場探し・目標修正）10/2（目標修正）8/31（第2四半期説明会資料解説/業績ハイライト＆不動産流動化事業＆不動産開発事業＆仕入状況＆賃貸事業＆ファンドコンサル事業＆管理事業・目標修正）8/30（第2四半期は減益着地でも問題なし・強気買い再開）7/21（第2四半期減益着地・通期予想への進捗十分で上方修正期待浮上も・概況・セグメント状況・目標修正）検索チェック。目標株価Ⅰ【短期目標①1500～1530円（レシオ11倍・13年高値1519円）②1650～1700円（レシオ12倍）】～ 目標株価Ⅱ【中長期目標①1700円（レシオ12倍）②1800円（レシオ13倍・06年上場来1870円）】は修正し、目標株価Ⅰ【短期目標①1500～1550円（今期EPS155円予想しレシオ10倍）②1700円（今期EPS155円予想しレシオ11倍）③1800～1850円（今期EPS155円予想しレシオ12倍）】～ 目標株価Ⅱ【中長期目標①1850～1900円（今期EPS155円予想しレシオ12倍・06年上場来1870円）】とします。想定以上の上方修正なら最大目標を2000円に引き上げる予定としておきます。ＳＰ。