8940 インテリックス（東１） 1109円 ＋19円
上方修正することは出来なかったものの、会社の予想通りに着地しました。その第2四半期は、売上17％増222億円、営業益53％増6.8億円、経常2.3倍の5.1億円、純益2.4倍の3.3億円、一株純益37円で着地。上々です。一株純資産は1100円に拡大しました。配当は2円増配の34円の予定。今5月期予想は売上13％増468億円、営業益8％増19億円、経常6％増14.3億円、純益11％増9.8億円、一株純益111円。この第2四半期の順調な着地で今期予想の達成は確実とまず判断して良いことになったはずです。そこで次のポイントは上方修正するはないのかという点です。私はその可能性が引き続き高いと考えます。理由は利益率です。中古マンションセグメントは売上12％増の190億円で営業益は31％増の6.2億円です。第1四半期は売上85億円で営業益2.7億円。すると第2四半期期間（9～11月）は売上105億円で営業益3.5億円となります。第1四半期期間の営業利益率は3.1％で第2四半期期間は3.3％となります。徐々にながら利益率は上昇を始めています。それにマンション販売は下期に売上（利益も）が偏重する傾向が高いはずです。それを念頭にして考えると、下期に会社の想定通りの売上を確保するなら利益率は4.0～5.0％まで上昇できるのではと予想しています。すると下期の中古マンション事業の売上を200～210億円と予想して営業利益率を4.5％で計算してみると9.0～9.5億円が下期の中古マンションの営業益と考えます。すると上期と合わせて（下期9.0～9.5億円と考え）通期の中古マンション事業の営業益は16億円前後となります。次にその他の不動産セグメントです。この事業は言わずと知れたアセットシェアリング不動産小口商品事業です。絶好調で成長拡大は一目瞭然です。また賃貸事業もリノベーション内装工事事業もすべて拡大中です。非の打ち所がない絶好調。第2四半期は売上68％増32億円で営業益39％増3億円。絶好調ですから下期もこの上期並みかそれ以上の営業益と仮定し、下期を4億円営業益と仮定するとその他の事業（セグメント）の通期営業益は7億円。中古マンション事業のセグメント益16億円前後合わせると通期の営業益は23億円となります。そこから全社費用の2億円を差し引くと通期の営業益は会社予想の19億円から上振れて21億円で着地できると予想できます。つまり通期は上方修正する可能性を引き続き大と考えます。ちなみにもう一つ良の点は財務内容。前期に長短の有利子負債は234億円ありましたが、204億円と30億円も削減に成功しています。204億円の長短の借入金に対して、現金57億円＆販売用不動産など194億円＆有形固定資産58億円＆株券2億円の合計311億円。財務内容が抜群に良化しました。この財務内容の強化の成功は、これからの成長拡大は言うに及ばず、利益率の上昇をも引き起こしてくれるはずです。成長拡大加速を期待し、また信じておいて良いはずです。週明けはこのまま強気買いとします。12/13（アセットシェアリング商品事業大きく成長拡大の可能性・同社も今後青山財産コンサルのような業態変貌と株価評価を受けることに）12/7（これから利益率上昇して株価変化率も大に・スターマイカ並のレシオ15倍評価に目標修正）12/6（アセットシェアリング金融商品第二弾渋谷青山完売・リノベーション＋不動産金融商品＋ホテル開発運営＋ファンド事業など展開する複合企業体に変身中）11/28（みずほ銀コミットメント契約増額し更新）11/15（複数の開発用地や物件の取得済みで独創的なリノベーション商品開発へ）10/24（ホテル＆レジデンス第1号店開業・今期中に業績寄与）10/19（第1四半期資料解説/業績ハイライト＆貸借対照表から＆事業期間状況＆今期予想に関して＆重点施策＆リノヴェックスマンション事業＆アセットシェアリング事業＆総括）10/16（目標修正）10/10（目標修正）10/7（上々のスタートの第1四半期・概況・セグメント状況・上方修正し営業益20億円台前半なら2000円台回復に株価は向かう予想）9/30（スターマイカ好決算発表でも本来の強気買いすべきは同社株・ＣＭ展開・次世代ハウスリースサービスを開始・金融関連分野に進出本格化・レシオ15倍で1600～1700円）9/7（フィスコ調査レポート第２弾/中古マンション再生流通事業等のセグメント状況と事業戦略・類似の青山財産並の評価なら株価２倍化の評価へ）9/6（ホテル＆レジデンス事業の有望性・フィスコ調査レポート解説/今後5年のうちに同社の利益は激増の可能性も）9/5（画期的なホテル＆レジデンスを博多にオープン・フィスコ調査レポート・目標修正）7/27（税金対策だけでなく幅広い顧客向けに同社のアセットシェアリング金融商品が人気化拡大する可能性・秋以降に業績拡大開始の可能性）7/18（今後営業利益率5～7％に上昇を予想・レシオはスターマイカの半分の7倍と割安顕著）7/14（アセットシェアリング渋谷青山第2期販売8/1開始）7/12（申し分なしの通期決算解説/経営成績の概況＆セグメント状況＆今期見通し・目標修正）検索チェック。目標株価Ⅰ【短期目標①1200円（今期ＥＰＳ135円予想しレシオ9倍）②1300～1400円（今期ＥＰＳ135円予想しレシオ10倍・13年高値1408円）③1500円（今期ＥＰＳ135円予想しレシオ11倍）】～ 目標株価Ⅱ【中長期目標①1500～1600円（今期ＥＰＳ135円予想しレシオ12倍）②1750～1800円（今期ＥＰＳ135円予想しレシオ13倍強）③1950～2000円（今期ＥＰＳ135円予想しレシオ15倍）】は、上記の計算で営業益21億円なら純益は12億円でＥＰＳは135～136円となるのでこのまま据え置きとし、上方修正や来期増収増益を確認することになる第3四半期発表以降に最大目標の引き上げを含めて再設定する方針とします。ＳＰ。